Fevereiro chega com o seu ano fechado.
Cada aluguel entra no mês certo enquanto o ano anda, e a declaração de fevereiro sai da sua rotina, não de uma planilha refeita às pressas. O proprietário fecha a conta dele sozinho todo mês, e a sua equipe para de virar calculadora por telefone.
Segurança para fechar o ano
Cada mês já nasce certo, e fevereiro vira só uma conferência.
A declaração de fevereiro olha para o mês em que o inquilino pagou; o seu proprietário olha para o mês em que o repasse caiu. Quando essas duas datas andam juntas desde o lançamento, o ano fecha sem planilha paralela e sem ninguém refazendo doze meses de uma vez.
Também fica claro o que é lei e o que é contrato. A declaração anual e o recibo a cada recebimento vêm da norma da Receita; o dia do repasse e o formato do extrato são combinados no seu contrato de administração. O sistema trava o que a norma exige e deixa ajustável o que é seu, e você segue atendendo o proprietário do seu jeito.
O mês certo, sempre
O aluguel entra na declaração no mês em que o inquilino pagou, mesmo quando o repasse ao proprietário só cai no mês seguinte.
Quem retém já está definido
Quando o inquilino é empresa, é ele quem retém o imposto do aluguel, ainda que o pagamento passe por você.
O proprietário fecha a conta todo mês
Com inquilino pessoa física, o proprietário recolhe o imposto dele mês a mês, e o extrato que você entrega é o número de que ele precisa.
Fevereiro sai conferido
O arquivo da declaração sai dos seus lançamentos e é conferido contra a versão do programa da Receita que você usa, antes do prazo de fevereiro.
Quem retém o imposto deste aluguel?
A resposta depende de quem paga e de quem recebe, e o sistema já sabe antes do repasse.
Inquilino empresa: quem retém é o inquilino
O imposto sai na fonte, retido pela empresa que paga o aluguel, mesmo que o dinheiro passe por você. O valor retido fica guardado junto do lançamento e aparece no extrato do proprietário.
Inquilino pessoa física: ninguém retém, e o proprietário recolhe
Não há retenção na fonte. O proprietário recolhe o imposto dele no mês seguinte ao pagamento, e o seu extrato mensal é a conta que ele usa.
Proprietário no exterior: a retenção passa para você
Quando você representa um proprietário que mora fora do país, quem retém é você. O cadastro segura o repasse até a retenção estar lançada.
Solução de Consulta Cosit nº 55, de 23 de junho de 2020Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014 — IRPF (texto multivigente)
Depois que entra no ar
O que entregamos
Três coisas que a sua administradora sente ao longo do ano, não só em fevereiro.
O ano fecha sem planilha paralela
Cada recebimento já entra com as duas datas: a do pagamento do inquilino e a do repasse ao proprietário. Aluguel, encargos e taxa de administração ficam em linhas separadas, com quem paga e quem recebe identificados. Quando fevereiro chega, o ano já está pronto.
O proprietário fecha a conta sozinho todo mês
O recibo sai a cada recebimento, e o extrato mensal sai discriminado: aluguel, encargos, taxa de administração, condomínio e o imposto retido pelo inquilino empresa, quando houver. O proprietário abre, entende e recolhe o dele sem ligar para a sua equipe.
Fevereiro sem susto
O arquivo da declaração sai dos seus lançamentos e é conferido contra a versão do programa da Receita instalada na sua administradora. O que não bate aparece antes, numa lista com responsável: cadastro incompleto, imóvel com mais de um dono sem rateio, dezembro pago e repassado em janeiro. Cada correção fica registrada com quem fez e quando.
O que costuma travar a decisão
A declaração sempre saiu do meu sistema. O que vocês mexem?
Gerar o arquivo é a parte fácil; o valor está no que entra nele. Cada lançamento passa a guardar a data do pagamento do inquilino e a data do repasse, e o extrato sai com aluguel, encargos e taxa de administração separados. Os aluguéis pagos em dezembro e repassados em janeiro são o primeiro lugar em que a diferença aparece.
Entrego sempre no prazo e nunca tomei multa. Por que isso seria um risco?
Porque a multa que pesa é a do conteúdo, não a do calendário: informação errada ou incompleta é cobrada sobre o valor das transações, e essa base cresce junto com a sua carteira. Com o mês certo gravado o ano inteiro e cada correção registrada com autor e hora, você entrega em dia e com o conteúdo defendido.
Se nenhuma lei me obriga a mandar informe ao proprietário, por que investir nisso?
Porque o proprietário usa esse número doze vezes por ano, não uma. Com inquilino pessoa física, ele recolhe o imposto dele mês a mês; com inquilino empresa, precisa do valor que foi retido. O extrato mensal discriminado resolve os dois casos, e a sua equipe para de fazer conta por telefone.
Tenho proprietário morando fora. Isso muda o meu trabalho?
Muda quem retém, e o sistema assume esse controle. Quando você representa um proprietário que mora no exterior, a retenção passa a ser sua. No cadastro, morar fora deixa de ser observação e segura o repasse até a retenção estar lançada.
Dúvidas
Dúvidas de quem vai contratar
Preciso trocar o sistema que já uso?+
Não. O controle das datas e o extrato podem rodar ao lado do sistema que você já usa, lendo os lançamentos de lá. Se em algum momento fizer sentido substituir, a decisão é sua e vem depois.
Quem confere o arquivo antes de enviar?+
A sua equipe, com a lista de divergências na mão. O sistema aponta o que não bate e nomeia um responsável para cada item, e a declaração continua sendo enviada por quem responde pela administradora.
Como fica o imóvel com mais de um proprietário, ou o proprietário que é empresa?+
Cada proprietário ganha a sua linha, com o rateio definido no contrato antes de virar arquivo. Proprietário que é empresa não tem imposto retido na fonte, e o sistema trata cada caso pela natureza de quem paga e de quem recebe.
Minha carteira é pequena. Faz sentido?+
Faz, a partir do momento em que fechar o ano tira a sua equipe da rotina. Carteira pequena costuma ganhar primeiro no extrato mensal: o proprietário para de ligar, e a declaração deixa de ser um evento.
Fontes
- 1.Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010 — institui a Dimob (texto multivigente), Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil · 2010 · vigente · alterada apenas pela IN RFB nº 2.218, de 17/09/2024 · art. 1º, caput, incisos I a IV e §§ 1º a 3º; art. 2º, I e II; art. 3º, caput e §§ 1º e 2º; art. 4º, I a III e parágrafo único (redação da IN RFB nº 2.218/2024); arts. 5º a 8º lidos artigo por artigo nas visões multivigente e relacional do sistema Normas da RFB em 18/08/2026: a visão relacional lista um ato modificador e nenhum ato revogador; as redações antigas do art. 4º aparecem como texto superado, não como norma em vigor
- 2.Receita Federal — Dimob, Orientações Gerais, Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil · 2026 · página oficial de orientação, consultada em 18/08/2026 · seções 'Obrigatoriedade de Entrega da Declaração', 'Sobre o Programa', 'Local e Prazo de Entrega' e 'Multa por Atraso na Entrega' em 18/08/2026; é aqui que a Receita diz que o programa importa arquivo 'de acordo com a descrição de leiaute aprovado pela RFB, disponível no menu Ajuda', e é aqui que ela publica a alínea 'a' do inciso I do art. 57 na redação larga, mais favorável do que o texto truncado do art. 4º, I, 'a' da IN nº 1.115/2010
- 3.Receita Federal — download do Programa Gerador da Dimob, Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil · 2026 · versão 2.8g distribuída em 18/08/2026 · página de download conferida em 18/08/2026 apenas para registrar a versão em distribuição (2.8g) contra a 'versão 2.3' que o art. 6º da IN nº 1.115/2010 aprovou em 2010; é o indicador direto de que o formato do arquivo evolui fora da norma
- 4.Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 57 (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 2001 · vigente · art. 57 na redação da Lei nº 12.873, de 24/10/2013 · caput; inciso I, alíneas 'a', 'b' e 'c'; inciso II; inciso III, alíneas 'a' e 'b'; §§ 1º a 4º conferidos em 18/08/2026 com verificação do conteúdo de cada marcação de tachado: os trechos riscados são incisos inteiros da redação original de 2001 e da Lei nº 12.766/2012, e não o 'º' ordinal, logo é revogação e não decoração
- 5.Instrução Normativa RFB nº 2.060, de 13 de dezembro de 2021 — Comprovante de Rendimentos Pagos e de Imposto sobre a Renda Retido na Fonte, Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil · 2021 · vigente desde 01/01/2022 · sem ato modificador registrado · art. 2º, caput e §§ 1º a 4º; art. 3º, caput e §§ 1º a 4º; arts. 4º a 7º lidos integralmente no sistema Normas da RFB em 18/08/2026; é a norma do 'informe de rendimentos', e o gatilho do art. 2º é ter pago rendimento COM retenção na fonte, ainda que em um único mês
- 6.Solução de Consulta Cosit nº 55, de 23 de junho de 2020, Receita Federal do Brasil — Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) · 2020 · vinculante no âmbito da RFB · sem reforma localizada até 18/08/2026 · PDF oficial de seis páginas lido integralmente em 18/08/2026: ementa e itens 7, 7.1, 8 a 11 e 13 a 15 dos Fundamentos; é a fonte que põe a condição de fonte pagadora no locatário pessoa jurídica ainda que o pagamento passe pela imobiliária, e que registra a inexistência de previsão legal de retenção quando o locador é pessoa jurídica
- 7.Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014 — IRPF (texto multivigente), Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil · 2014 · vigente · arts. 22 e 55 na redação da IN RFB nº 2.299, de 17/12/2025, com efeitos desde 01/01/2026 · art. 22, caput e VI; art. 30; art. 31, caput, I a IV e §§ 1º e 2º; arts. 33 e 35; art. 53, I; art. 55; art. 65-A, §§ 1º e 2º; art. 105, I e II; Anexo II e Anexo X conferidos dispositivo a dispositivo na visão multivigente em 18/08/2026, distinguindo redação vigente de redação superada
- 8.Regulamento do Imposto sobre a Renda — Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, Presidência da República — Casa Civil · 2018 · vigente · art. 22, III; arts. 41, 42 e 43; art. 118, caput e IV; arts. 688 e 689; arts. 987 e 988 lidos no texto do Planalto em 18/08/2026, com checagem do conteúdo das marcações de tachado: o documento inteiro tem apenas dois trechos riscados, ambos sobre programa de alimentação do trabalhador, e nenhum dos artigos usados aqui está entre eles
- 9.Lei nº 8.846, de 21 de janeiro de 1994 — emissão de recibo (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 1994 · vigente em parte · arts. 3º e 4º revogados pela Lei nº 9.532/1997 · art. 1º, caput e § 1º, alínea 'a' (locação de bens móveis e imóveis), e art. 2º (omissão de receita ou de rendimentos) conferidos em 18/08/2026 pelo conteúdo das marcações de tachado: os trechos riscados são os arts. 3º e 4º inteiros, que traziam a multa de 300%
- 10.Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Lei do Inquilinato (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 1991 · vigente · texto integral pesquisado em 18/08/2026: as palavras 'administrador' e 'administradora' não aparecem uma única vez, o que confirma que esta lei não regula a relação administradora↔proprietário; o art. 22, VI, aqui citado, obriga o LOCADOR a dar recibo discriminado ao LOCATÁRIO, que é a outra ponta da relação
- 11.Código Civil — Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 2002 · vigente · arts. 667 e 668 do capítulo do mandato conferidos em 18/08/2026; a página compilada tem duas marcações de tachado e o conjunto de conteúdos distintos dentro delas é ['', 'º'], decoração do ordinal, não revogação. É a única obrigação legal genérica de prestação de contas da administradora ao proprietário, e ela é civil, não tributária
Assuntos ligados a este
Fevereiro chega com o seu ano conferido, mês a mês.
Começamos pelos lançamentos do último ano: pagamento do inquilino, repasse ao proprietário e o que ficou entre dezembro e janeiro. O que não casa vira a lista do projeto.