O mês fecha sozinho: reajuste, boleto e repasse no dia
Você fecha o mês sem conferir contrato por contrato. O reajuste sai no aniversário certo, o boleto sai com o vencimento certo e o repasse cai no dia combinado, com um extrato que o proprietário entende sem ligar para você.
Segurança para fechar o mês
Você fecha o mês com a certeza de que cada linha tem origem.
Reajuste, vencimento e repasse seguem regra escrita: a Lei do Inquilinato, a lei que fixa o intervalo mínimo do reajuste e o contrato de administração que você assinou com o proprietário. O sistema aplica cada uma delas contrato a contrato, e você para de depender de quem lembra.
Com segurança desde o desenho: o cadastro não deixa salvar um reajuste antes do prazo, o boleto só sai com a data que aquele contrato permite, e o extrato mostra ao proprietário o bruto, cada desconto com o motivo e o líquido. A sua carteira fecha no dia, e continua explicável em qualquer mês em que alguém pergunte.
Reajuste uma vez por ano
O reajuste sai no aniversário do contrato, e o cadastro não deixa salvar um intervalo menor que doze meses.
Vencimento pela garantia
A data do boleto nasce da garantia daquele contrato, e não de um dia único escolhido para a carteira inteira.
Repasse na data do seu contrato
O repasse cai no dia que o seu contrato de administração fixou, e a prestação de contas ao proprietário sai no mesmo extrato.
Taxa de administração do lado certo
A sua remuneração fica retida do crédito do proprietário, com o motivo escrito, e não entra no boleto do inquilino.
Como o mês anda
Três passos, na ordem em que o dinheiro caminha.
O boleto sai com o valor e a data certos
O valor vem da cláusula, já reajustado no aniversário, e o vencimento vem da garantia daquele contrato. A remessa vai para o banco que você já usa.
A taxa fica retida com o motivo
Do que entra, a sua taxa de administração é descontada com percentual, base e motivo à vista. Nenhuma retenção sem nome.
O repasse cai no dia, com o extrato
Na data do seu contrato de administração, o líquido vai para o proprietário junto com o extrato: bruto, cada encargo, cada desconto e a data do crédito.
Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (texto compilado)Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (texto compilado)Resolução BCB nº 443, de 12 de dezembro de 2024
Antes do sistema
O que muda na sua administradora
Três coisas que você sente logo no começo.
O aniversário de cada contrato chega com o reajuste calculado e o aviso enviado, sem ninguém precisar lembrar.
O proprietário abre o extrato, entende cada linha e para de ligar para perguntar por que o valor veio menor.
Quando alguém pergunta de onde saiu um valor de dois anos atrás, a resposta está na tela, com a cláusula ao lado.
Depois que entra no ar
O que entregamos
Três frentes, na ordem em que o mês anda: o valor, a cobrança e o fechamento.
O reajuste sai no aniversário sem ninguém lembrar
Cada contrato guarda o índice e a data de aniversário que a cláusula escreveu. Quando o mês chega, o novo valor sai calculado, com o aviso ao inquilino e ao proprietário na antecedência que você definir. O cadastro não deixa salvar reajuste antes de um ano nem aluguel atrelado a moeda estrangeira ou salário mínimo, e o contrato que ficou sem cláusula de índice aparece na sua lista para acordo, em vez de receber um índice que ninguém combinou.
O boleto sai com o vencimento certo
A data do boleto vem da garantia daquele contrato, e muda sozinha quando a garantia cai ou é trocada. Só entra na cobrança o que o contrato autoriza: o encargo do mês certo, com o comprovante anexado à parcela, e a despesa extraordinária do condomínio fica do lado do proprietário. A remessa vai para o banco que você já usa, e o retorno volta com a baixa na parcela certa.
O proprietário abre o extrato e não liga
O repasse sai na data do seu contrato de administração, com a sua taxa retida com percentual, base e motivo à vista. O extrato mostra bruto recebido, data do crédito, cada encargo, cada retenção, líquido e data da transferência, por imóvel e por contrato. Do mesmo lançamento saem o recibo do inquilino e o informe anual, e o proprietário chega à declaração sem refazer a conta.
O que costuma travar a decisão
Meu sistema de locação já calcula reajuste e já gera repasse. Para que outro?
O cálculo todo sistema faz. O que entregamos vem antes e depois dele: o contrato só é salvo com regra válida, o vencimento nasce da garantia daquele contrato, e o extrato reconstitui o mês sozinho, já separando o que fica fora do rendimento tributável do proprietário. Levantamos a sua carteira com você e mostramos o que muda no seu fechamento.
Sempre reajustamos assim e nunca tivemos problema. Por que mexer agora?
Porque a regra vale contrato a contrato. O sistema separa cada um, deriva a data da garantia e guarda cada exceção com quem liberou e quando. A sua carteira fica explicável em qualquer mês, e não só no que alguém lembra.
Vocês emitem o boleto e dividem o dinheiro entre proprietário e administradora?
O boleto sai pelo banco ou pela instituição de pagamento que você já contratou. O que construímos é tudo em volta: o valor com reajuste e encargos aplicados, o vencimento vindo da garantia, a remessa enviada, o retorno conciliado e a baixa na parcela certa do contrato certo. Trocando de banco um dia, o ciclo continua o mesmo.
Nosso contrato de administração não fixa prazo de repasse. Dá para automatizar assim mesmo?
Dá. O sistema calcula o repasse inteiro e mostra, contrato a contrato, quais da sua carteira ainda estão sem a data escrita. Escrita a cláusula, ela vira calendário, alerta e bloqueio no mesmo ciclo.
Dúvidas
Dúvidas de quem vai contratar
Preciso trocar o meu sistema de locação?+
Não. O fechamento conversa com o sistema que você já usa e devolve o resultado para o fluxo de sempre. Onde não há caminho direto, entra por importação e exportação, com registro do que foi e do que voltou.
Funciona com o banco que já uso?+
Sim. A remessa sai para o banco ou para a instituição de pagamento que você já contratou, e o retorno volta conciliado pela data de crédito combinada com ele. Trocar de banco não muda o ciclo.
Quem confere o reajuste antes de ele sair?+
Quem você definir. O novo valor aparece com a cláusula, o índice e o mês de referência ao lado, e só sai para o inquilino depois da liberação, que fica registrada com nome e data. Você escolhe se a liberação é por contrato ou por lote.
Minha carteira é pequena. Faz sentido?+
Faz. Reajuste, boleto e repasse se repetem todo mês em qualquer tamanho de carteira, e é nessa rotina que o ganho aparece: você fecha o mês sem contratar mais uma pessoa só para conferir.
Fontes
- 1.Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 1991 · vigente · compilada (Leis nº 12.112/2009, nº 12.744/2012 e nº 14.216/2021) · conferida no texto numerado em 15/08/2026 · Livre convenção do aluguel, vedadas a estipulação em moeda estrangeira, a vinculação à variação cambial e a vinculação ao salário mínimo, com remissão da locação residencial aos critérios de reajuste da legislação específica (art. 17, caput e parágrafo único); fixação de novo valor e inserção ou modificação de cláusula de reajuste por acordo das partes (art. 18); revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19); vedação de exigir pagamento antecipado do aluguel, salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada (art. 20); deveres do locador: recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica (art. 22, VI), pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediação, nestas compreendidas as despesas de aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador (VII), pagamento dos impostos e taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo salvo disposição expressa em contrário no contrato (VIII), exibição ao locatário dos comprovantes das parcelas que estejam sendo exigidas (IX) e pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, definidas no parágrafo único, entre elas obras estruturais, pintura de fachadas e constituição de fundo de reserva (X); pagamento pontual do aluguel e dos encargos no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I), rol das despesas ordinárias de condomínio (§ 1º) e exigibilidade delas apenas com previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, a qualquer tempo (§ 2º); cobrança dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio junto com o aluguel do mês a que se refiram, quando atribuídos ao locatário (art. 25, caput), pertencendo ao locador as vantagens da antecipação de pagamentos, salvo reembolso integral pelo locatário (parágrafo único); locação não garantida por qualquer das modalidades, com aluguel e encargos exigíveis até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42); contravenção penal de exigir quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos (art. 43, I) e de cobrar antecipadamente o aluguel fora das hipóteses do art. 42 e da temporada (art. 43, III), punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário; locação para temporada com prazo não superior a noventa dias (art. 48), recebimento de uma só vez e antecipadamente dos aluguéis e encargos (art. 49) e fim da exigibilidade da antecipação quando a locação se prorroga por permanência sem oposição por mais de trinta dias (art. 50)
- 2.Lei nº 10.192/2001 — medidas complementares ao Plano Real, Presidência da República — Casa Civil · 2001 · vigente · compilada com a Lei nº 14.286/2021 · consultada em 15/08/2026 · Art. 1º, parágrafo único, III: vedação de correção monetária ou reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou de custos, ressalvado o disposto no artigo seguinte; art. 2º, caput: admissão desses índices nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano; § 1º: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano; § 2º: em caso de revisão contratual, o novo período conta da data da revisão anterior; § 3º: nulidade de quaisquer expedientes que, na apuração do índice de reajuste, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de reajuste de periodicidade inferior à anual. É esta a norma da periodicidade mínima anual do reajuste do aluguel, não a Lei do Inquilinato
- 3.Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 2002 · vigente · com as alterações da Lei nº 14.905/2024 · consultado no texto compilado em 15/08/2026 · Art. 389, caput e parágrafo único, no capítulo do inadimplemento das obrigações (o caput começa em “não cumprida a obrigação”): o devedor responde por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado, e aplica-se a variação do IPCA quando o índice de atualização não tiver sido convencionado nem estiver previsto em lei específica; art. 406, §§ 1º a 3º: a taxa legal dos juros não convencionados corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária do parágrafo único do art. 389, com metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgação pelo Banco Central, e resultado negativo considerado igual a zero no período de referência; art. 667: dever do mandatário de aplicar toda a sua diligência habitual na execução do mandato; art. 668: o mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja; art. 669: vedação de compensar com os proveitos que gerou os prejuízos a que deu causa; art. 670: juros devidos pelo mandatário, desde o momento em que abusou, pelas somas que devia entregar ao mandante
- 4.Lei nº 14.905/2024 — atualização monetária e juros no Código Civil, Presidência da República — Casa Civil · 2024 · vigente · publicada no DOU de 1º/07/2024 · efeitos escalonados pelo art. 5º · consultada em 15/08/2026 · Norma que deu ao art. 389 do Código Civil o parágrafo único do IPCA supletivo e ao art. 406 a taxa legal. Os dois dispositivos estão no capítulo do inadimplemento das obrigações: alcançam dívida não paga, e não o reajuste contratual do aluguel que está sendo pago em dia. O art. 5º escalona os efeitos: na data da publicação apenas quanto à parte do art. 2º que inclui o § 2º no art. 406, isto é, a delegação de metodologia ao Conselho Monetário Nacional (inciso I), e sessenta dias após a publicação quanto aos demais dispositivos (inciso II)
- 5.Resolução CMN nº 5.171, de 29/08/2024 — metodologia da taxa legal, Conselho Monetário Nacional — Banco Central do Brasil · 2024 · vigente · consultada em 15/08/2026 · Metodologia da taxa legal do art. 406 do Código Civil: a taxa mensal é o fator Selic dividido pelo fator do índice de atualização monetária, subtraído de um, considerada igual a zero quando o resultado é negativo, e expressa em forma mensal com seis casas decimais (art. 2º e § 1º); o fator do índice é apurado pela variação do IPCA-15 do mês anterior ao mês de referência (arts. 2º, III, e 5º), e o índice deduzido é o IPCA-15, não o IPCA; acumulação por juros simples e cálculo pro rata (art. 6º); havendo previsão de atualização monetária, o valor é primeiro atualizado e só então reajustado pela taxa legal (art. 7º); divulgação pelo Banco Central, com taxa aplicável já em 30 e 31 de agosto de 2024 (art. 8º e parágrafo único)
- 6.Resolução BCB nº 443, de 12 de dezembro de 2024, Banco Central do Brasil · 2024 · vigente desde 03/02/2025 · consultada em 15/08/2026 · Disciplina o arranjo de pagamento do boleto, a emissão do instrumento, as formas de apresentação e a liquidação das transferências associadas. Do arranjo só participam instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (art. 2º), o que exclui fornecedor de software da posição de emissor; beneficiário é o credor original ou titular do direito cuja obrigação é objeto de cobrança (art. 3º, I, “a”) e terceiro habilitador é a pessoa jurídica que celebra contrato com instituição emissora para, em nome dela, habilitar beneficiários (art. 3º, II, e art. 14); o boleto deve conter, no mínimo, nome e CPF/CNPJ do pagador, identificação da instituição emissora e do terceiro habilitador quando for o caso, nome, endereço e CPF/CNPJ do beneficiário, valor e data de vencimento e as condições de desconto por pagamento antecipado (art. 7º, I a V); o momento do crédito na conta do beneficiário decorre das relações contratualmente estabelecidas com a instituição emissora (art. 22, I e III); revogação das Circulares nº 3.598/2012, nº 3.656/2013 e nº 3.956/2019 (art. 25) e vigência em 3 de fevereiro de 2025 (art. 26)
- 7.Decreto nº 9.580/2018 — Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), Presidência da República — Casa Civil · 2018 · vigente · consultado em 15/08/2026 · Art. 43: é obrigatória a emissão de recibo ou de documento equivalente pelo locador ou pelo administrador do bem quando do recebimento de rendimentos da locação de bens móveis ou imóveis; arts. 42 e 689, com base na Lei nº 7.739/1989, art. 14: não entram no rendimento bruto do aluguel os impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem, o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado, as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento e as despesas de condomínio; art. 22, III, e art. 201, I: administradores de bens de terceiros respondem pelo imposto de renda devido por estes; art. 688: retenção na fonte pela tabela progressiva quando o aluguel é pago por pessoa jurídica a pessoa física
- 8.Lei nº 8.846/1994 — emissão de documentos fiscais (texto compilado), Presidência da República — Casa Civil · 1994 · parcialmente vigente · arts. 3º e 4º revogados pelas Leis nº 9.430/1996 e nº 9.532/1997 · consultada em 15/08/2026 · Art. 1º, caput e § 1º, “a”: a obrigação de emitir nota fiscal, recibo ou documento equivalente alcança a locação de bens móveis e imóveis; art. 2º: a falta de emissão caracteriza omissão de receita. Os arts. 3º e 4º, que traziam a multa de 300%, aparecem tachados no texto compilado e foram revogados: a obrigação sobrevive, a multa não
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